A | 名校学区房一直都是楼市中无法忽视的话题，今年以来，潮新闻报道了多个知名学区房价格刷新近年新低的消息。 本篇评级为★★★，主要围绕以下内容展开： 1、科技公司利好，市场为什么没反应？ 2、以色列踢掉美国台阶，市场震动期延长； 3、何时可能迎来转机？ 如有疑问请以音频内容为准，添加妙投小虎哥微信miaotou515，入群有机会与董小姐进一步交流。
B | 学区房的神话彻底破灭了吗？在过去十年的行情波动中，学区房是否还能相对坚挺？潮新闻美好人居研究院对杭州27个学区房小区过去十一年的成交数据进行了梳理，发现一些小区的价格走势发生了大逆转，这种转变反映出新一代家长购买学区房逻辑的变化。
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一、以上数据均来源于潮新闻美好人居研究院；二、在不同成交时期，成交的物业的精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源情况，建议购房者实地去看看。
新闻解读评级说明：五星重磅，四星重要，三星级以下大家选择听。
1、科技公司利好，市场为什么没反应？
今天的市场大家看到好像是压力导致利好失灵——我们所说的利好失灵指的是某一些公司、某一些行业，其实这两天发布的财报都是蛮亮眼的，但是市场直接无视掉，甚至是从财报当中去挑一些瑕疵出来，把它变成鬼故事，导致大幅度下跌。曾经卖到10万元的小区如今涨幅垫底记者从杭州第一梯队学区房中，选取了27个具有代表性的小区，罗列了从2016年到2026年的年度成交均价（2026年数据截至7月31日）。
说的是谁呢？就是昨天晚上大家看到中国的腾讯公司，还有美国生产存储芯片的美光公司发财报。财报本身都是挺亮眼的，但是今天早晨一开盘吓一跳——腾讯下跌了6%左右。
D | 这27个小区全部都在2021年达到了价格顶峰，但把时间拉长到10年周期，涨幅却出现了巨大的分化，并非所有名校学区房都能保值。
E | 不能说是公司层面出问题，因为腾讯整体的营收还是超过市场预期的，整个营收的涨幅在去年能够达到13%，还是不错的一个数字。涨幅最高的是西城年华小区，2016年均价30865元/㎡，在27个小区里处于中等水平，2021年涨到了71303元/㎡，涨幅高达131%，而后市场下行，回撤的幅度并没有很大，到2026年，成交均价还有59160元/㎡，十年涨幅高达91.67%。但是市场就是不给反应，反倒是把一种疑虑拿出来当做鬼故事来讲。这个提到的是腾讯打算在2026年大幅度增加AI相关产品的投入，这个投入有可能会翻倍。在市场行情好的时候，大家会认为是你未来有前景的一个表现；但在市场整个情绪受压制的时候，它就变成了一个惩罚投资者的紧箍咒——大家认为你投资越猛说明你越冒进，未来收回成本的压力就会越大。西城年华价格坚挺一方面是因为，对应的九年制保俶塔申花实验学校近年来成绩在杭州公办学校中名列前茅。 本文为妙投付费内容，上述仅为摘要，购买本专栏即可解锁完整内容。还有一点是保俶塔申花实验学校学位不紧张，只要是一表生基本上都能入读。新用户可免费领本专栏7天阅读体验机会，在妙投APP-我的-权益兑换 输入“妙投888”即可领取。学区对应的三个小区中只有西城年华有70㎡以下的户型，不少家长选择短期持有，在孩子入学后就转手卖掉，因此小区换手率极高，被视为学区“硬通货”。涨幅排第二的小区是南星桥的豪宅蓝色钱江，对应的学区是胜利实验小学。
F | 2016年蓝色钱江成交均价48000元/㎡，2021年涨到了105000元/㎡，在27个小区里排第一。在之后几年内，凭借绝版地段和优质的产品，蓝色钱江成交价虽然也在下行，但跌幅并不算大，到了今年均价还能达到88000元/㎡，十年涨幅83.33%。十年涨幅最小的小区文二新村，可谓是经历了大起大落。
G | 作为学军小学本部学区房，文二新村在2016年时均价就已经高达51353元/㎡，比当时的蓝色钱江还要贵3000元/㎡，在27个小区里名列第一。到了2021年，小区成交均价高达100462元/㎡，仅次于105000元/㎡的豪宅蓝色钱江。但在那之后，文二新村的下跌幅度也非常大，2026年以来成交均价仅55100元/㎡，只有最高点时的一半，十年间涨幅仅7.3%，甚至不及某些位于冷门板块、没有名校学区的小区。竞舟小学学区房金成花园，十年涨幅也只有8.21%，排倒数第二。金成花园2016年只有24705元/㎡，2021年涨到了52102元/㎡，但涨得多跌得也多，到今年只有26734元/㎡。从面积越小越值钱到既要学区又能住学区房涨幅分化的背后，是如今很多家长对于学区房的购房逻辑发生了变化。十年前，文教区的“老破小”是学区房市场上的香饽饽，而且面积越小，越受欢迎。学区房热度高涨的年代，一些超小户型一挂出来就能火速成交，文二新村在2021年曾有一套约32.59㎡的房源，以600万元总价成交，折合单价约18.4万元/㎡，创下了当时的单价纪录。但从去年开始，这类超小户型房源已经没那么抢手了。因为对于新一代家长来说，他们在意的不仅是学校好不好，还要考虑房子住得舒不舒服、通勤方不方便、板块有没有前景，居住品质的权重正在逐渐上升。
H | 单纯为了一个学籍去买一套“不能住”的老破小，越来越多的家长已经不愿意了。因此像西城年华、金隅学府、御西湖等小区，既能居住得舒适，又能兼顾名校学区，才是那个能装下更多水的“木桶”。随着公民同招、多校划片等政策的深入，再加上入学人口逐年减少的趋势，越来越多人对学区房祛魅。再加上房价整体走低，即便是第一梯队的学区房，溢价能力也有所削弱。不过对于一部分还想追求名校的家长来说，学区房入门的门槛降低了不少，能够更从容地进行选择。
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